住宅ローンはいくらまで借り入れできる？借入可能額の計算法

住宅ローンを利用してマイホームを購入しようと思っている方なら、「いくらまで借り入れできるのか？」というのも気になる項目の一つでしょう。
事前に借り入れできる金額（借入可能額）がわかれば、注文住宅にかけられる予算も定まってきます。ここでは、借入可能額を決める要素と計算方法について案内します。

ローンの借り入れ金額を決める5つの要素

まず、借入可能額を求めるのに必要な要素は、以下の5つです。

・収入（年収）
・返済期間
・他のローンの借入額
・返済負担率（返済比率）
・審査金利

「返済負担率」とは、収入に対する返済額の割合を示します。たとえば、年収500万円の方でローン支払額が150万円とすれば、返済負担率は30％になります。返済負担率は、金融機関が定め、各社によって異なります。

「審査金利」も金融機関が定める数値で、借入期間中の利息額を求める際に、あらかじめ決めておいた利率のことです。将来の金利は誰にもわかりませんが、金融機関としては貸したお金を確実に返してもらわなければならず、借入期間中の利息を含めたトータルの返済額を算出して、返済可能か否かを見極めるのです。

次に、上記の5つの要素を用いて「借入可能額を求める公式」に必要な数値を導き出します。その数値は「月間の借入可能額」と「審査金利を用いて100万円を借りた場合の月々返済額」です。

月間の借入可能額は、以下の公式で求めます。

・月間の借入可能額＝（年収×返済負担率－他のローンの借入額）÷12カ月

また「審査金利を用いて100万円を借りた場合の月々返済額」とは、100万円に審査金利の利子額を加えた額を返済期間で割った額（月額）のこと。詳細の計算方法は省略しますが、仮に審査金利が4％、返済期間が35年の場合、月額4,428円になります。

この2つの数字から、借入可能額を求める公式は以下の通りです。

・【借入可能額】＝月間の借入可能額÷審査金利を用いて100万円を借りた場合の月々返済額×100万円

計算式だけだとわかりづらいので、具体的な例で説明しましょう。

・年収：500万円
・返済負担率：30％
・他のローンの借入額：30万円（年間の返済額）
・審査金利：4％
・返済期間：35年

という条件の借入可能額を求めます。
まず「月間の借入可能額」ですが、先述の公式に当てはめると以下の通りです。

・（500万円×0.3－30万円）÷12カ月＝10万円（月間の借入可能額）

次に、「審査金利を用いた100万円あたりの返済額」は、審査金利が4％、返済期間35年だと月額4,428円です。これらの数字を、借入可能額の公式に当てはめます。

・10万円÷4,428円×100万円＝約2,258万円（借入可能額）

「フラット35」や金融機関等のホームページでも、借入可能額が簡単にシミュレーションできます。ただ、ここで求められるのは大まかな数字で、借り入れの条件などによって異なる場合もあります。実際の借入可能額について試算したい方は、金融機関やローンに強い施工会社などの専門家に相談してみてはいかがでしょうか。